یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری یک واسطه بین فروشندگان و خریداران املاک و مستغلات تجاری است که به مشتریان کمک می کند تا املاک و مستغلات تجاری را بفروشند ، اجاره دهند یا خریداری کنند. یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری می تواند به عنوان یک نماینده مستقل ، کارفرمای نمایندگان املاک و مستغلات تجاری یا به عنوان عضو یک کارگزاری املاک و مستغلات تجاری فعالیت کند.
تفاوت اصلی بین یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری و یک نماینده املاک و مستغلات تجاری در این است که اولی می تواند به طور مستقل کار کند در حالی که دومی چنین نمی کند. یک نماینده املاک و مستغلات تجاری باید توسط یک کارگزار دارای مجوز استخدام شود.
املاک و مستغلات تجاری چیست؟
یک ملک به عنوان املاک و مستغلات تجاری طبقه بندی می شود که فقط به منظور انجام تجارت استفاده می شود. به طور معمول ، املاک و مستغلات تجاری متعلق به یک سرمایه گذار است که اجاره از هر مشاغل را که از آن ملک فعالیت می کند ، جمع می کند. نمونه هایی از املاک و مستغلات تجاری شامل فضای اداری ، مراکز نواری ، هتل ها ، فروشگاه های راحتی و رستوران ها است. بعضی اوقات ، املاک و مستغلات تجاری نیز دارای مالکیت است ، به این معنی که شغلی که در سایت فعالیت می کند نیز مالک است.
صلاحیت تبدیل شدن به یک کارگزار املاک و مستغلات
الزامات آموزشی
الزام اساسی برای تبدیل شدن به یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری ، یک دیپلم دبیرستان (یا یک مدرک تحصیلی معادل) است. موفق ترین نمایندگان/کارگزاران املاک و مستغلات تجاری دارای مدرک کارشناسی یا کارشناسی ارشد در زمینه تجارت ، آمار ، امور مالی ، اقتصاد یا املاک و مستغلات (با تمرکز ویژه بر فروش یا اجاره املاک تجاری) هستند.
الزامات قانونی
یک کارگزار املاک و مستغلات یک متخصص املاک و مستغلات است که تحصیلات خود را فراتر از سطح یک نماینده املاک و مستغلات تجاری ادامه داده است. برای تأیید به عنوان کارگزار املاک و مستغلات تجاری ، یک فرد باید در هر ایالت مجوز دولتی را بدست آورد که می خواهد حرفه خود را تمرین کند. یک فرد باید برای اخذ گواهینامه و مجوز دولتی ، امتحان کارگزار املاک و مستغلات تجاری را تصویب کند.(توجه: مجوز املاک و مستغلات تجاری جدا از مجوز نماینده املاک و مستغلات است).
مراحل زیر باید انجام شود تا یک فرد واجد شرایط باشد تا امتحان کارگزار املاک و مستغلات تجاری را بگیرد:
- فرد باید حداقل یک تا سه سال با یک شرکت استخدام شود (براساس ایالت متفاوت است)
- در مرحله بعد ، آنها ملزم به گذراندن 60-90 ساعت دوره های مجوز تأیید شده در دولت هستند.
- پس از اتمام دوره های صدور مجوز تأیید شده توسط دولت ، فرد واجد شرایط است که امتحان کند. به عنوان بخشی از امتحان ، متقاضیان اغلب در مورد قوانین غالب فدرال و ایالتی در صنعت املاک و مستغلات تجاری مورد سؤال قرار می گیرند.
کسانی که امتحان را تصویب می کنند ، به عنوان کارگزاران املاک و مستغلات تجاری تأیید می شوند. برای ادامه برگزاری مجوز ، یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری باید هر دو تا چهار سال یک دوره آموزش مداوم مربوطه را طی کند (مجدداً الزامات خاص از ایالت به ایالت دیگر متفاوت است - اگر در چندین ایالت فعالیت کنید ، باید طبق الزامات سختگیرانه پیش برویدحالت). دوره های آموزشی محبوب و مفید شامل کارگزاری وام رهنی ، ارزیابی املاک و مستغلات و قانون املاک و مستغلات است.
جبران خسارت یک کارگزار املاک و مستغلات
درآمد یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری براساس کمیسیون های تولید شده توسط فروش است. توافق نامه لیست (قرارداد بین کارگزار لیست و فروشنده ، مشخصات لیست لیست) را بیان می کند. کمیسیون کارگزاری برای املاک و مستغلات تجاری قابل مذاکره است و به طور متوسط حدود 6 ٪ از قیمت فروش نهایی است. اگر این ملک به جای فروش اجاره می شود ، هزینه کارگزاری بر اساس فیلم مربع و درآمد خالص اجاره تصمیم می گیرد.
معمولاً کمیسیون توسط فروشنده ، از درآمد حاصل از فروش ، پرداخت می شود ، مگر اینکه فروشنده و خریدار در مورد تقسیم مذاکره کنند (توجه داشته باشید: فروشنده اغلب کمیسیون را به قیمت درخواست می کند). کمیسیون پس از بسته شدن معامله پرداخت می شود. این کمیسیون بین کارگزار خرید و کارگزار فروش/لیست تقسیم می شود.
با این حال ، اگر کارگزار به طور مستقل کار نمی کند ، کمیسیون چهار راه تقسیم می شود. اول ، کمیسیون تقسیم و اعتبار کارگزار خرید و لیست کارگزار است. سپس هر کارگزار هزینه/کمیسیون کارگزار خود را می گیرد و از این طریق به نماینده مناسب کمیسیون آنها می پردازد ، که به طور معمول هزینه ای مسطح برای هر معامله انجام می شود.
هزینه های زیر هنگام تنظیم کمیسیون کارگزاری باید در نظر گرفته شود:
- هزینه ارتباطات
- هزینه صدور مجوز
- هزینه های تبلیغاتی و بازاریابی
- هزینه خدمات لیست چندگانه (MLS)
یک اعتبار معتبر ، تجارت تکرار ، اقتصاد محلی قوی و فروش با قیمت بالا منجر به کمیسیون های بالاتر برای کارگزاران املاک و مستغلات تجاری می شود.
مزایای استخدام یک کارگزار املاک و مستغلات
یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری می تواند با انجام کارکردهای زیر به مشتریان آینده نگر در صرفه جویی در وقت و هزینه کمک کند:
- ایجاد شبکه در جامعه هدف: در هر منطقه ای که یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری قصد کار در آن را دارد ، آنها شبکه ای با اعضای مهم جامعه مربوطه ایجاد می کنند. این تضمین می کند که آنها هر بار که یک ملک برای فروش یا هنگامی که یک خریدار آینده نگر در جامعه ظاهر می شود ، یک مزیت متحرک اول داشته باشند.
- درک قوانین مالیاتی و پهنه بندی: بسیاری از افراد به دلیل تعداد زیادی از قوانین و مقررات پیچیده حاکم بر مالیات و خرید املاک تجاری ، از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری خودداری می کنند. این پیچیدگی با این واقعیت پیچیده است که این قوانین و مقررات در کشورها ، صنایع و مناطق متفاوت است. یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری باید برای تکمیل تشریفات فوق الذکر از طرف مشتری خود ، درک خوبی از قوانین مالیاتی و پهنه بندی داشته باشد و در نتیجه سدی را برای سرمایه گذاری در املاک تجاری حذف کند.
- ارزیابی برنامه های تجاری: یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری برنامه های تجاری مشتریان خود را برای تعیین امکان سنجی آنها ارزیابی می کند. آنها غالباً از تجزیه و تحلیل آماری (مانند تجزیه و تحلیل یکنواخت) برای تعیین حاشیه اصلی ایمنی در سرمایه گذاری مشتری استفاده می کنند.
- مذاکره با مشتریان: کارگزاران املاک و مستغلات تجاری باید مذاکره کننده و واسطه ای عالی باشند زیرا برخلاف کارگزاران املاک و مستغلات مسکونی ، کارگزاران املاک و مستغلات تجاری اغلب هنگام تنظیم فروش یا اجاره یک ملک باید با بیش از دو طرف برخورد کنند. احزاب مختلف غالباً مشوقهای متناقضی دارند که یک نماینده املاک و مستغلات تجاری به تراز کردن از طریق مذاکرات کمک می کند. یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری باید مهارت های ارتباطی و اقناع عالی داشته باشد تا با موفقیت در مذاکرات حرکت کند.
- انجام تحقیقات: اغلب ، موفقیت تجارت مشتری به شرایط محلی بستگی دارد. یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری مجبور است با تحقیقات در مورد جمعیت شناسی محلی ، مشاغل ، کیفیت محیط زیست ، هزینه های نگهداری ملک و مطلوب بودن محل ملک ، خریداران آینده املاک و مستغلات تجاری را ارائه دهد.
- تجزیه و تحلیل پرداخت اجاره نامه: یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری روند پرداخت اجاره نامه برای املاک و مستغلات تجاری را در منطقه ای که در آن فعالیت می کند ، تحقیق و تجزیه و تحلیل می کند. چهار نوع اصلی اجاره املاک و مستغلات تجاری وجود دارد:
- اجاره خالص واحد: تحت این اجاره نامه ، مالیات بر دارایی توسط مستاجر پرداخت می شود.
- اجاره نامه Double-Net (NN): تحت این اجاره نامه ، مالیات بر دارایی و بیمه توسط مستاجر پرداخت می شود.
- اجاره سه گانه (NNN): تحت این اجاره نامه ، مالیات بر دارایی ، بیمه و نگهداری توسط مستاجر پرداخت می شود.
- اجاره ناخالص: تحت این اجاره نامه ، مالیات بر دارایی ، بیمه و نگهداری توسط صاحبخانه پرداخت می شود. مستاجر فقط اجاره را پرداخت می کند.
مستاجران بزرگتر معمولاً وارد اجاره نامه های طولانی تر می شوند ، که امنیت را برای صاحبخانه فراهم می کند زیرا یک جریان ثابت از درآمد اجاره تضمین می شود.(به عنوان مثال ، شرکتی مانند آمازون بعید است که دفتر یا فضای انبارداری را که قصد دارد تنها یک سال را اشغال کند ، اجاره دهد.) با این حال ، اجاره اجاره می تواند به صورت انعطاف پذیر تر تحت یک دوره اجاره کوتاه تر تنظیم شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد خواندن اجاره نامه تجاری ، دوره CFI را در مورد نحوه خواندن اجاره نامه و تجزیه و تحلیل یک رول اجاره در نظر بگیرید.
مضرات استخدام یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری
در برخی شرایط ، یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری ممکن است فقط به مشتری نشان دهد که در آن کمیسیون در آن بالا است ، به مشتری توصیه کنید که معامله ای را برای پرداخت اجاره بالاتر از حد لازم انجام دهد ، یا مشتری را از طریق این روند عجله کند تا تعداد معاملات را به حداکثر برساند. که او می تواند بسازد. برای مقابله با چنین رفتاری ، مشتری می تواند با کارگزاری که در آن دومی در مقابل یک کمیسیون هزینه مسطح پرداخت می کند ، قرارداد وارد کند.
معیارهای مشترک مورد استفاده کارگزاران املاک و مستغلات تجاری
بازده اجاره ناخالص: بازده اجاره ناخالص درآمد اجاره را به عنوان درصد از ارزش ملک قبل از کسر مالیات و سایر هزینه ها بیان می کند. به شرح زیر محاسبه می شود:
بازده اجاره ناخالص = (درآمد اجاره سالانه/هزینه املاک) x 100
املاک و مستغلات تجاری به طور متوسط عملکرد 7 ٪ -7. 5 ٪ ، بر خلاف املاک و مستغلات مسکونی که منجر به عملکرد متوسط 4 ٪ -5 ٪ می شود ، نتیجه می گیرد. این یک معیار محبوب برای مقایسه املاک و مستغلات تجاری است که قرار است اجاره و اجاره داده شود.
سود سرمایه/بازده کل سرمایه گذاری: سود سرمایه به سود حاصل از فروش یک ملک اشاره دارد. به شرح زیر محاسبه می شود:
این یک معیار محبوب برای مقایسه املاک و مستغلات تجاری است که قرار است فروخته شود. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری که زمینه گسترده ای برای بهبود و/یا گسترش فراهم می کند برای کسب سود سرمایه ایده آل است.
با این حال ، توجه به این نکته حائز اهمیت است که بین بازده اجاره ناخالص و افزایش سرمایه/بازده کل سرمایه گذاری رابطه معکوس وجود دارد.
بیشتر بدانید
با تشکر از شما برای خواندن راهنمای CFI برای یک کارگزار املاک و مستغلات تجاری. کارگزاران تجاری برای یک بازار املاک سالم مهم هستند. با کلیک روی پیوندهای زیر اطلاعات بیشتری کسب کنید:
